DA REDAÇÃO
Alterar a fachada de um edifício pode gerar uma série de problemas para o condomínio. A discussão envolve uma análise minuciosa do que o Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática. Na simples leitura do artigo 1336, III, do Código Civil, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada, salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. “Código Civil Art. 1336. São deveres do condômino: III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Por isso, é imprescindível que o condomínio oriente os moradores a fim de evitar futuras represálias.
Na opinião do advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios, Rodrigo Karpat, essa é uma das questões mais polêmicas enfrentadas pelos síndicos e condôminos. “Para se ter uma ideia, nos fóruns judiciais da capital paulista, cerca de 80 decisões de primeira instância envolvendo a alteração de fachada foram tomadas desde o início de 2013. Normalmente, nos casos em que há comprovação da modificação pelo condômino, os juízes têm concedido uma liminar. Ou seja, imediatamente o morador tem que paralisar a obra e voltar tudo ao estado anterior”, diz o advogado.
Toda área que compõe o visual externo do condomínio, como as paredes, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício não podem ser modificadas sem o consentimento de todos os moradores. “Algumas alterações podem comprometer, inclusive, a concepção arquitetônica do empreendimento e, por isso, devem ter aprovação unânime. Quando se fecha uma varanda, precisa ser levado em conta também se a estrutura do edifício está preparada para este sobrepeso. Por isso, é salutar o parecer de um perito calculista ou da própria construtora do condomínio antes de qualquer modificação”, avalia o especialista.
Rodrigo Karpat ressalta que, dependendo do caso, a alteração pode culminar em um acréscimo de área acima do potencial construtivo do empreendimento. E, neste caso, mesmo com a aprovação unânime dos presentes na assembléia extraordinária, a obra não pode ser realizada.
“Para edificar no terreno a construtora deve respeitar o limite de área a ser explorada, conforme imposição da prefeitura. Se este limite tiver sido todo utilizado, naquele empreendimento nada mais poderá ser construído. Com o fechamento de área ou envidraçamento de varanda, de acordo com o Código de Obras do Município, passa a ser considerado o acréscimo de área, o que torna suscetível a sobretaxa do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Além disso, há necessidade de regularização do imóvel, porque ele poderá estar sujeito a sanções e multas”, orienta o advogado.
Porém, no caso do envidraçamento de sacadas, por exemplo, alguns condomínios têm tolerado o fechamento de algumas áreas por entender que inexiste prejuízo aos demais. Para tanto, levam a situação à assembleia do condomínio e, pela aprovação de maioria simples, padronizam um modelo e autorizam os proprietários das coberturas ou varandas a efetuarem as modificações.
“Apenas levando em consideração a alteração da fachada, a jurisprudência majoritária entende que a instalação de vidros incolores nas sacadas e demais áreas não altera a fachada. Situação esta que não considera a regularidade perante a municipalidade”, diz Karpat.
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